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              在美國有房產但不在美國住,需要報稅么?

              發布時間:2019-03-19
              文章來源:張雨滋地產經紀
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                非美國稅務居民(即過去一年在美國居住少于183年或過去三年累計加權少于183天的情況,比如中國大陸居民)在美國購置房產用于自住或給在美國求學的兒女或親戚居住的情況,是無需申報美國個人所得稅單的( Form 1040 或Form 1040NR)。 如果您將美國的不動產用于出租,產生租金收入的話,那么需要關注以下問題。

                關鍵字: 房產報稅

                非美國稅務居民(即過去一年在美國居住少于183年或過去三年累計加權少于183天的情況,比如中國大陸居民)在美國購置房產用于自住或給在美國求學的兒女或親戚居住的情況,是無需申報美國個人所得稅單的( Form 1040 或Form 1040NR)。 如果您將美國的不動產用于出租,產生租金收入的話,那么需要關注以下問題。

                 

                 

                首先在稅務處理方面有兩種處理方法:

                 

                第一種:不申報租金收入不報個人所得稅單。這種情況下,租金收入的30%需要上繳美國國稅局(IRS)。如果委托房屋中介代收租金,中介則有義務代扣代繳收入的30% 上報給IRS。如果沒有中介,屋主有義務自行上繳租金收入的30%??傊?,不申報個人所得稅單(Form 1040 - Nonresident)的情況下,30%的租金收入需要上繳到美國國稅局。

                 

                第二種:申報租金收入即申報個人所得稅單(Form 1040NR – Nonresident)。此種方式可以在租金收入中抵減房產稅,貸款利息,修理費用,折舊費用,會計師申報費用等所有相關費用,還可以抵減personal exemption (2017 年為$4,050, 2018年目前已經取消personal exemption, 因此抵減數額比往年降低$4,050)。如果所有費用加起來超過租金收入,那么不僅當年不用繳納任何所得稅金還可以累計虧損在將來出售資產時抵減增值利潤。

                 

                現實情況是理性的屋主都應該選取第二種方式,在這種方式計算下,當年虧損的情況占一定比例 (因為計提折舊,個人居民住房一般按照27.5年折舊),這些都可抵減將來的收入。當然選取第二種方式的話,需要找CPA 協助辦理兩件事情,第一是填報Form W-8ECI 表格,然后交給房屋中介說明此項房產收入屬于美國交易相關收入,屋主將來會自行申報稅單從而避免30% 租金收入被代扣代繳。第二是填報Form W-7 表格申請美國稅號 (US Tax identification number),稅號是繳稅和退稅的唯一身份識別方式,所以至關重要。非稅務居民的納稅截止日是每年6月15日,也可延期6個月到12月15日。

                 

                此外,如果房屋擁有者之后有移民美國的計劃,那么將來作為美國稅務居民是需要每年按時申報個人所得稅的。房屋的地產稅,貸款利息,貸款保險金等都可以沖減個人收入從而降低稅負。至于報稅是否麻煩,這個需要結合個人情況而定。通常來講,屋主只要提供全年租金及支出明細金額,會計師無需檢查每一項收入憑證及支出憑證,個人平時做好收入支出明細表即可。如果將來沒有移民稅務籌劃的訴求,那么僅報美國租金收入稅表很簡單,和注冊會計師做好配合溝通就可以了。

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